都市開発に伴う相続案件の対応について

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 土地区画整理事業に伴う相続について

 
=課題=
土地区画整理事業(都市開発)において、相続が済んでいないなど登記簿と違う真の地権者が存在する場合、地権者はどう対応していけばいいのか3つのポイントを考えてみた。結論からいえば、真の地権者がすべきことは、県や市などの役所や委託業者からきた書類の提出登記の整備になる。
 
 
ポイント①

土地区画整理事業の流れと行政がしたいこと
 

 
行政がすることは、恐らく下記の3つで地権者は基本的に指示に従うのみ。
 
・ 地権者の確定
  → 地権者が亡くなっていたら登記簿を修正してもらう(130世帯のケースで、全て確定させるのに2~3年かかる)。※ 登記変更についてはポイント②へ
  
・ 地権者の要望を聞く
  → 今の土地を売却するのか代替え地にするのかなど、今後の要望を聞く。
 
・ 対応が決まったら、各書類を提出してもらう
  → 実印で記名押印し、登記事項証明書や住民票などを添えて提出する(詳細不明)。


ポイント②
相続登記はどうすればいいのか(例:山を相続する)
 


登記に必要そうなことを羅列してみた。
 
・ 登記上の地権者がお亡くなりになっていたら相続登記が必要。ただ、登記は相続人ひとりひとりがする必要はなく、相続人の誰かがとりまとめて自力でするか専門家に依頼する。
 
  もっとも、とりまとめ以外の人もまとめ人や司法書士の指示により、委任状を書いたり、登記原因証明情報(どういう経緯で登記が必要になったのかという報告書みたいなもの)に押印したり、戸籍や住民票など必要な書類を入手しなければならない。
 
・ 遺産分割協議は、集まってやらなくても電話などでもOK。ただ、1人でも反対がいると遺産分割協議書も作れないし、登記もできない。
 
・ 登記にかかる費用は、自分が手続きしてもタダで済むわけではなく、少なくとも固定資産評価証明書に記載されている土地の価格 × 0.4%の費用が必要になる(土地の価格が3000万円なら3000×0.4=12で12万円)。司法書士に依頼するとさらに5~10万円くらいかかる。

・ 森林や農地は、通常であれば所有者変更の届出が必要になるが、国土利用計画法に基づく土地売買契約の届出を提出していると対象外なので、詳しくは役所に問合せたほうがよい。


ポイント③
結局どうすればいいのか

・ 登記の整備が面倒だと感じるのであれば相続放棄や他の相続人に権利を買い取ってもらうという方法もあるが、相続しておいたほうが良さそう(後々、意外と高額で買い取ってもらったと聞いて後悔しないため)。
 
・ 税金の問題もあるので、可能なら亡くなった方の名義で固定資産税を払われている方に課税明細書を見せていただくか固定資産評価証明書を取得して評価額を把握しておいたほうがいいかも。なお、評価額によっては税理士に相談する。
 
・ 相続に納得できない場合は、安易に妥協せず弁護士に相談する(特に、遺産分割協議書に実印を押すときには慎重に)。

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